Najam ili kupnja nekretnine: kako donijeti ispravnu odluku?
Prilikom odlučivanja između kupnje nekretnine ili najma, važno je uzeti u obzir više faktora, uključujući trenutne ekonomske uvjete, osobne financije, životni stil i planove za budućnost.
U hrvatskom mentalitetu je ukorijenjeno da je kupnja nekretnine bolja opcija, no zapravo se radi o velikoj životnoj odluci koja ovisi, ali i utječe na brojne elemente. S druge strane, unajmljivanje nije dovoljno zakonski regulirano pa samim time unosi određenu dozu neizvjesnosti i nesigurnosti.
Statistike kreditnih stopa u Hrvatskoj
U Hrvatskoj, kao i u ostalim dijelovima Europe, kamatne stope na stambene kredite su u porastu od druge polovine 2022. godine. Prema HNB-ovoj objavi, statistički pokazatelji kamatnih stopa kreditnih institucija za glavne izvore njihovih eurskih sredstava u tromjesečnom razdoblju zaključno s listopadom 2023., nastavljaju trend rasta započet u drugoj polovini 2022.
U listopadu 2023. godine, kamatne stope u Hrvatskoj na štedne depozite kućanstava blago su smanjene na 0,16 %, dok su kamatne stope na kratkoročne i dugoročne oročene depozite kućanstava i poduzeća značajno porasle u usporedbi s prošlom godinom. Kratkoročni depoziti kućanstava zabilježili su prosječnu kamatnu stopu od 2,44 %, a dugoročni 1,40 %, što predstavlja značajan rast od 2012., odnosno 2016. godine. Kod poduzeća, kamate na kratkoročne depozite su porasle na 3,28 %, a na dugoročne na 2,81 %. Kamatne stope na eurske kredite također su u porastu od sredine 2022.
Nenamjenski i ostali eurski krediti kućanstava imali su najvišu prosječnu kamatnu stopu od 5,90 %, dok su stambeni krediti zabilježili najnižu prosječnu stopu od 3,60 %, nastavljajući trend rasta započet u drugom tromjesečju 2022. Prosjek kamatnih stopa na prekoračenja po transakcijskim računima bio je 5,51 %, a na kreditne kartice 4,62 %. Za kredite odobrene nefinancijskim poduzećima, prosječna kamatna stopa iznosila je 4,87 % za kratkoročne i 5,42 % za dugoročne kredite, s godišnjim rastom od 2,66 %, odnosno 2,42 % postotna boda.
Najam nekretnina u Hrvatskoj
Povećanje kamatnih stopa na kredite može znatno utjecati na isplativost kupnje nekretnina u usporedbi s najmom. Međutim, uzlazni trend može dovesti do korekcija na tržištu nekretnina, što potencijalno može utjecati na cijene i učiniti kupnju nekretnine privlačnijom opcijom u budućnosti.
S druge strane, kada govorimo o tržištu najma, iznosi stanarina povećavaju se proporcionalno kako se povećava i cijena kupnje nekretnina te možemo zaključiti kako je najam uvelike pod utjecajem ekonomske klime koja uključuje inflaciju, centraliziranost usmjerenu ka gradovima te smanjenu potražnju najma u manjim, okolnim mjestima.
Uzmemo li kao jedan od primjera glavni grad Zagreb, dolazimo do iskustva da je u metropoli pronalazak stana po razumnoj cijeni koja ne oduzima glavninu prosječne plaće – gotovo nemoguća misija. Kao što smo spomenuli, cijene najma prate inflaciju i ostale ekonomske parametre, a trenutno se cijene garsonijera kreću od oko 350 do 400 eura. U širem centru grada, cijene stanova površine od 50 do 70 kvadrata mogu doseći i od 700 eura mjesečno, a najam luksuzno opremljenih stanova računa se od 1000 eura plus. Dakako, sve ove cijene ne uključuje režijske troškove, a ima li stan i pripadajuće parkirno mjesto, morate ga dodatno platiti. No, Zagreb nije iznimka jer su cijene najma izrazito visoke i u drugim dijelovima zemlje te se kreću približno kao i u metropoli.
Ovi neslužbeni podaci pokazuju da podstanarstvo uskoro postaje stvar luksuza jer u odnosu na plaće, malo tko si može priuštiti željeni najam. Kao alternativa ističe se „cimerstvo“ koje je, primjera radi, u europskim metropolama potpuno normalna stvar. Stanovnici Londona, Berlina, Madrida i sličnih gradova, navikli su na kompenziranje troškova jer bi inače život u gradu bio teško ostvariv.
Prijavite se na newsletter
Kupiti ili unajmiti?
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), cijene stambenih objekata, mjerene indeksom cijena stambenih objekata, u drugom tromjesečju 2023. u odnosu na prvo tromjesečje 2023. u prosjeku su više za 3,5 %, dok su u odnosu na drugo tromjesečje 2022. (na godišnjoj razini) u prosjeku više za 13,7%.
Cijene stambenih objekata u drugom tromjesečju 2023. u odnosu na prvo tromjesečje 2023. u prosjeku su više za Grad Zagreb za 3,2 %, za Jadran za 2,5 % i za Ostalo za 7,5 %.
Nadalje, cijene novih stambenih objekata u odnosu na prvo tromjesečje 2023. u prosjeku su više za 5,3 %, a u odnosu na drugo tromjesečje 2022. za 12,4 %. Cijene postojećih stambenih objekata u odnosu na prvo tromjesečje 2023. u prosjeku su više za 3,2 %, a u odnosu na drugo tromjesečje 2022. za 13,9 %.
Ako ipak razmišljate o najmu kao opciji, osim platežne moći, valja uzeti u obzir još nekoliko čimbenika. Prvi korak je definirati mjesto na kojem planirate živjeti sukladno poslu, stilu života i osobnim preferencijama. Što to znači? Primjerice, razlučiti je li vam bitnije imati nešto veći stambeni prostor, ali na udaljenijoj lokaciji ili ćete biti zadovoljni s manje kvadrata na atraktivnijoj lokaciji.
Zatim, potrebno je „staviti na papir“ sve troškove osim samog najma. Tu osim režija ulazi i pričuva čije je plaćanje u praksi stvar dogovora, kao i prijevoz kojim se koristite. Nadalje, istražite i opcije subvencija koje nudi vlast. Iste su najčešće usmjerene ka studentima i mladim profesionalcima. Jedna od posljednjih stavki koja se čini poprilično bazičnom, zapravo može biti od velike koristi, a radi se o mreži osobnih kontakata s kojom ćete podijeliti da ste u potražnji za najmom stana. Na taj način moguće je dobiti cijenu ispod tržišne, a usput i izbjeći potencijale probleme s najmodavcima.
No, kada smo kroz brojke sagledali prenosit i mane kupnje, odnosno najma, točnog odgovora na pitanje što je bolje doista nema. Najam s jedne strane nudi prednost slobode i fleksibilnosti, no njegova mjesečna rata može se staviti bok uz bok rati kredita, pa vodeći se logikom, bolje je „davati sebi“ nego nekome drugome. Ipak, u tome vam na put mogu stati visoke kamatne stope i kreditna nesposobnost. Kao jedan od zaključaka nameće se onaj koji naglašava da je bitno preispitati trenutne ciljeve i mogućnosti te postupiti u skladu s njima.
Ako se ispostavi da trenutno jedino možete u najam, zadajte si cilj promjene posla s većom plaćom kako biste ostvarili potrebnu kreditnu sposobnost kroz narednih godinu dana te pratite tržište nekretnina koje se mijenja iz kvartala u kvartal.